L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Si vous êtes concerné, il existe plusieurs stratégies légales pour optimiser votre fiscalité et réduire le montant de votre IFI en 2025. Voici un tour d’horizon des solutions les plus efficaces.
Optimiser la déclaration de son patrimoine immobilier
Avant toute chose, il est essentiel de bien déclarer votre patrimoine immobilier. Certains contribuables surévaluent la valeur de leurs biens, ce qui les expose à un IFI plus élevé qu’il ne devrait l’être.
- Valoriser ses biens au prix du marché : faites estimer vos biens par un professionnel ou comparez avec les ventes récentes de biens similaires.
- Déduire les dettes : les emprunts immobiliers en cours, certaines charges et les travaux d’amélioration peuvent être déduits de votre base taxable.
Investir dans des actifs exonérés d’IFI
L’IFI ne concerne que les biens immobiliers. Pour réduire votre assiette taxable, vous pouvez donc arbitrer une partie de votre patrimoine vers des actifs non assujettis à cet impôt :
- Les contrats d’assurance-vie en unités de compte (hors fonds immobiliers)
- Les actions et obligations
- Les SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie, qui peuvent être exclues de l’IFI
Exemple
Si vous possédez un bien immobilier locatif de 800 000 € et 500 000 € de liquidités, vous pourriez envisager d’arbitrer une partie de votre immobilier vers des placements financiers pour diminuer votre base imposable.
Faire des dons à des organismes d’intérêt général
Les dons effectués au profit de certaines fondations et associations reconnues d’utilité publique permettent de bénéficier d’une réduction de l’IFI à hauteur de 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 €.
Exemple
Si vous êtes redevable de 20 000 € d’IFI et que vous faites un don de 10 000 € à une fondation éligible, vous pourrez réduire votre IFI de 7 500 €.
Utiliser le dispositif Dutreil pour l’immobilier professionnel
Si vous possédez un bien immobilier affecté à une activité professionnelle (bureaux, commerces, hôtels, etc.), il peut être partiellement ou totalement exonéré d’IFI sous certaines conditions.
- Le bien doit être utilisé dans le cadre d’une entreprise.
- Il ne doit pas être mis à disposition à titre gratuit.
Cette stratégie est particulièrement adaptée aux chefs d’entreprise qui possèdent des locaux professionnels.
Transmettre son patrimoine de son vivant
Anticiper la transmission de votre patrimoine peut permettre de réduire votre IFI. Parmi les solutions :
- Donation avec réserve d’usufruit : en donnant la nue-propriété d’un bien à vos enfants tout en en conservant l’usufruit, la valeur taxable du bien est réduite.
- Démembrer un bien immobilier : la part détenue en nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’IFI.
Exemple
Si vous possédez un appartement de 600 000 € et que vous en donnez la nue-propriété à vos enfants, seule la valeur de l’usufruit reste taxable. Ce qui peut significativement réduire votre assiette IFI.
Conclusion
Il existe de nombreuses stratégies pour optimiser votre IFI en 2025. Que ce soit en arbitrant votre patrimoine, en profitant des déductions possibles ou en anticipant votre transmission. Chaque situation étant unique, il est essentiel de faire appel à un expert en gestion de patrimoine pour définir la stratégie la plus adaptée à votre situation.
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N’hésitez pas à me contacter pour échanger sur votre situation et mettre en place les meilleures solutions pour optimiser votre fiscalité.
